반전세 계약기간 조건 살펴보기

최근 부동산 시장에서는 전세난과 더불어 월세시장 또한 빠르게 성장하고 있다고 합니다. 특히나 서울시 강남구 등 일부 지역에서는 아파트 임대료가 천정부지로 치솟고 있어서 서민들의 주거비 부담이 가중되고 있다는 뉴스기사들이 나오고 있죠. 그래서 최근에는 보증금 비중을 낮추고 월세 비율을 높인 반전세(준전세) 주택이 늘어나고 있다고 하는데요. 이번 포스팅에서는 반전세란 무엇이고, 어떻게 계산하는지 살펴보도록 하겠습니다.

반전세라는 용어는 어디서 나온건가요?
일반적으로 '월세'라고 하면 매달 일정 금액을 집주인에게 지불하는 방식입니다. 반면에 '반전세'는 세입자가 내는 돈 중 절반 이상을 보증금으로 내고 나머지 부분만을 월세로 내는 형태를 말합니다. 이 둘 사이엔 큰 차이가 없어보이지만 실제로는 꽤 많은 차이점이 존재하는데요. 먼저 ‘보증금’이라는 단어 자체가 다릅니다. 원래 우리나라에선 전셋집 주인이 임차인에게 받는 돈을 모두 보증금이라 불렀지만, 외국에서는 대부분 이를 세전금액 즉, 은행 대출 이자를 제외한 순수한 내 돈으로만 간주하기 때문에 통상적으로 한국에서의 보증금과는 다른 개념이죠. 그리고 두 번째 차이는 기존 임대차계약 기간 동안 내야 하는 월세 액수와는 다르게 새로 갱신되는 계약부터는 새로운 계약서상의 월세액수가 적용된다는 점입니다. 예를 들어 2년짜리 월세계약을 체결했을 때 1년차에는 매월 10만원씩 총 120만원을 냈다면, 2년차에는 새롭게 책정된 12개월치 월세 140만원이 적용됩니다. 마지막으로 위에서 언급했듯이 재계약 시 새 계약서상 월세액수가 적용되기 때문에 처음 입주 당시 냈던 보증금 역시 달라지게 됩니다. 따라서 같은 단지라도 어떤 동이냐에 따라 전셋값이 달라질 수 있고, 이로 인해 동일한 면적이라도 시세가 다를 수밖에 없습니다.

반전세 전환율이란 무엇인가요?
‘반전세’ 또는 ‘준전세’라고도 불리는 전월세전환율은 전세가격 상승분을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해 현재 살고 있는 집의 보증금을 월세로 전환할 때 얼마만큼의 월세를 낼지 결정하는 수치죠. 만약 5억원짜리 전셋집을 보증금 4억원에 월세 60만원으로 바꿨다면 전월세전환율은 6%가 됩니다. 다시 말해 해당 물건의 매매가와 전세가 차액 대비 월세비율이 6%라는 뜻입니다. 다만 이때 주의해야 할 점은 무조건 높은 숫자가 좋은 건 아니라는 겁니다. 가령 주변시세가 8억원인 아파트라면 전월세전환율은 7%이지만, 9억원인 아파트라면 오히려 0.5%포인트 낮아진 5.5%가 되기 때문입니다. 왜 그럴까요? 앞서 설명했듯 전월세전환율은 집값이 비쌀수록 낮아지기 때문입니다. 이렇게 되면 당장 눈앞의 월세부담은 줄어들겠지만, 장기적으로는 결국 비싼 값에 산 만큼 손해를 보게 될 확률이 높습니다.

반전세 매물 구하기 어렵나요?
앞서 살펴본 바와 같이 정부 규제로 인해 시중은행 금리가 낮아짐에 따라 목돈을 마련하기 어려워진 사람들이 늘어나면서 자연스럽게 반전세 수요가 증가하게 되었습니다. 하지만 공급량 측면에서도 문제가 발생했는데요. 신규공급물량이 줄어든 상황에서 재건축·재개발 이주수요가 몰리면서 전국적으로 전세난이 심화되었기 때문입니다. 실제로 올해 상반기에만 약 11만 가구가 넘는 물량이 집중되면서 역대급 전세대란이 일어났는데요. 이러한 현상은 하반기에도 지속될 전망이어서 당분간 반전세 품귀현상은 계속될 것으로 보입니다.

오늘은 반전세에 대해 알아보았는데요. 도움이 되셨나요? 앞으로도 다양한 주제로 여러분께 유익한 정보를 제공하도록 노력하겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

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