부동산 인도명령 절차 방법 활용하기

부동산 경매절차에서는 낙찰자가 대금을 납부하면 집행법원은 소유자 또는 채무자에게 해당 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는데 이를 ‘인도명령’이라고 합니다. 이처럼 법원으로부터 받은 명령이기 때문에 강제집행과 같은 효력을 가지고 있으며, 통상 잔금납부 후 6개월 이내에 신청해야 하고, 기간이 지나면 명도소송을 제기하여야 하는 단점이 있습니다. 하지만 이러한 단점에도 불구하고 많은 사람들이 이용하는 이유는 다음과 같습니다.

경매물건 중 아파트나 빌라 등 집합건물(구분소유권)의 경우 다른 물건과는 달리 별도의 인도명령신청 없이 곧바로 배당기일 이후 매각대금 완납증명원을 발급받아 관할법원 민사신청과에 제출하면 되나요?
네 그렇습니다. 구분소유권이란 1동의 건물 내에서 구조상 독립성을 갖추고 각각의 부분을 별개로 소유하거나 처분할 수 있는 권리로서, 각 호수별로 등기부등본 상에 표시되어 있고, 실제로도 전유부분마다 개별등기가 되어있는 상태입니다. 따라서 임차인 역시 호실별로 전입신고 및 확정일자를 부여받고 있으므로, 별도로 세대별 인도명령신청서를 접수할 필요없이 일괄해서 신청서를 제출해도 무방합니다.

임차인이 대항력 요건을 갖추었으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 미배당보증금은 낙찰자가 인수하나요?
아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의 2항에 의하면 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있습니다. 즉, 임대차계약상의 임대인으로서의 지위뿐만 아니라 당해 목적물 자체의 소유권도 취득하게 됩니다. 또한 대법원 판례에서도 “임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 이상 비록 종전 임대인과의 임대차관계가 종료되었다 하더라도 임차인이 새로운 소유자에게 대항할 수 있는 권리는 그대로 존속한다”라고 판시하고 있습니다. 그러므로 위 사안의 경우 선순위 근저당권자보다도 먼저 대항력요건을 갖춘 임차인이라면 소액임차인으로서 최우선변제금액을 제외한 나머지 보증금 잔액 전부를 낙찰자가 인수하므로 입찰 시 주의하시기 바랍니다.

낙찰받은 상가점포 일부를 원상회복 조건으로 계약했는데 만약 세입자가 원상회복을 하지 않으면 어떻게 해야 하나요?
민사집행법 제136조 제1항 본문에 따르면 “채무자는 경락인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 경락인에게 그 책임을 물을 수 없다”라고 규정하고 있습니다. 그러나 민법 제615조에 의해 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 본 사안의 경우 원칙적으로 불법점유자에게는 민사상 손해배상책임이 발생하며, 다만 예외적으로 채권자와 합의하에 일정기간 동안 원상태로 회복시키는 조건으로 유치권배제특약을 체결하였다면 특별한 사정이 없는 한 유효하다 할 것입니다.

명도란 말그대로 원래 있던 자리로 돌려보내는 일이죠. 특히 기존 집주인에게서 세를 얻어 살고 있다가 이사비용등을 받고 나가는 상황이면 더욱 신경써야겠죠? 물론 대부분 원만히 해결되지만 가끔 안좋은 주인 만나면 골치 아파집니다. 미리미리 준비하셔서 좋은 결과 있으시길 바래요~

 

 

 

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