다주택자 양도세 중과 세율 살펴보자

다주택자 양도소득세 중과세율 적용기준이 변경되면서 많은 투자자들이 혼란스러워 하고 있다. 이번 개정안에서는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 주택을 팔 때 기본세율(6~42%)에 10%포인트를 가산하고, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 가산한다. 또한 분양권 전매 시 양도소득세율 역시 강화된다. 1년 미만 보유한 경우 기존 50%에서 70%로, 1년 이상∼2년 미만 보유한 경우 60%로 인상되며, 규제지역 내 다주택자에게는 장기보유특별공제 혜택도 배제하기로 했다. 이처럼 부동산 정책이 자주 바뀌면서 전문가들조차 헷갈려 하는 상황이다. 하지만 몇 가지 원칙만 알면 쉽게 이해할 수 있다.

조정대상지역과 투기과열지구란 어떤 곳인가요?
조정대상지역이란 직전월부터 소급하여 3개월간 해당 지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 아래 요건 중 하나에 해당하는 지역을 말한다. (단, 최근 12개월간 주택공급이 있었던 2개 이상 시군구 제외)
투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 청약경쟁률ᆞ주택가격ᆞ주택보급률 및 주택공급계획 등과 관련하여 국토교통부장관 또는 시ᆞ도지사가 지정하는 지역을 말한다.

양도세 중과 대상인 다주택자와 비사업용 토지 판단 방법은 어떻게 되나요?
기본적으로 ‘중과’라는 말은 세법상 과세표준 구간별로 정해진 세율에 누진공제액을 차감한 금액에다가 다시 일정 비율을 곱해서 세금을 부과한다는 의미입니다. 따라서 현재 개정된 내용으로는 위 표에서와 같이 6~42%의 5단계 누진세율 구조하에서 과표구간별 세율에 10%p씩 더하여 계산하게 됩니다. 다만, 소득세법 제104조 제7항 단서규정에 의하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택수는 중과대상 주택수에서 제외됩니다.
또한 같은 조 제5항 본문 규정에 의하여 조합원입주권 자체는 중과대상 주택수에 포함되지 않으나, 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우로서 종전의 주택을 ’17.8.3. 이후에 양도하는 경우에는 이를 “조합원입주권”으로 보아 중과여부를 판정하며, 재개발구역내 소재한 여러 개의 조합원입주권을 보유하다가 사업시행기간 중 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 완공 후 대체주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부를 판정합니다.

분양권 상태에서의 중도금 대출 승계가능 여부는 어떻게 되나요?
2018년 9.13대책 이전까지는 무주택자인 경우라면 아파트 당첨시 계약금만 납부하면 중도금대출승계가 가능했습니다. 그러나 2018년 9.13대책 이후부터는 세대당 1건으로 제한되고 있으며, 특히 2019년 12.16대책 이후로는 개인당 1건으로 제한되어있습니다. 그리고 2020년 7.10대책 이후로는 모든 주담대 원리금상환금액이 연소득대비 40%이내로 제한되었습니다. 즉, 소득요건 뿐만 아니라 신용등급등 기타 조건들을 충족하여야 합니다.

 정부정책이 계속 바뀌고 있어서 헷갈리시죠? 간단하게 정리하자면 이렇습니다. 우선 자신이 살고있는 지역이 조정대상지역인지 투기과열지구인지 먼저 파악해야합니다. 만약 조정대상지역이라면 무조건 실거주 목적으로만 매수하시는걸 추천드립니다. 왜냐하면 지금같은 시기에 전세끼고 갭투자했다가 집값이 떨어지면 손해볼 확률이 크기 때문이죠. 반대로 투기과열지구라면 자금조달계획서 제출의무화, 거래가액 상관없이 자금조달계획서 증빙자료 제출 의무화, 고가주택 구입시 자금조달계획서 신고항목 구체화 등등 각종 규제가 많기 때문에 신중하게 접근하시길 바랍니다.

 

 

 

http://hsup.co.kr/